가장 기본적인 것은 아래 세가지 면적입니다. 사실 이게 다입니다.
공급면적 = 전용면적 + 공용면적
주거전용 면적
일반 아파트에서 전용면적이란 현관, 방, 거실, 주방, 욕실 등 실제로 우리 가족만 쓸 수 있는 공간을 말합니다.주거공용 면적
아파트는 공동주택이므로 계단, 복도, 엘리베이터, 주차장 등 공용으로 쓰는 공간이 필수적인데, 이러한 면적은 공용면적이라고 합니다.세대별 공급면적
전용면적+공용면적 을 합친 것이 공급면적 또는 분양면적입니다. 우리가 아파트를 살때 실제 지불하는 돈은 공급면적 기준입니다. 보통 우리가 아파트 몇 평이라고 부르는 것은, 세대별 공급면적에 3.3을 나누어 표기하는 것이고 '평당 얼마'라고 하는것도 공급면적 기준입니다.언뜻 합리적으로 생각해보면, 공급면적이 아니라 전용면적 당 얼마를 따져보아야 할 것 같은데, 그렇게 하는 사람은 없습니다...
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| 아파트 면적의 상대적인 비율 예시 |
아파트 전용율
같은 공급면적의 아파트라도 우리 가족만 실제로 쓸 수 있는 전용면적은 아파트마다 다릅니다. 흔히 "아파트 구조가 잘빠졌다, 평수가 잘 빠졌다"라는 말은 공급면적 대비 전용면적의 비율이 높게 잘 설계되었다는 의미를 포함하고 있습니다. 같은 돈에 동일한 공급면적의 아파트를 샀는데, 둘 중 하나가 전용율이 더 높다면 (돈만 따졌을 때) 더 싸게 잘산 것이지요.일반적인 아파트 전용율은 70~80% 수준입니다. 요즘 추세는 75% 정도를 기준으로 그 이상이면 '잘빠졌고' 그 이하면 그저 그런 것으로 여겨지는 것 같습니다. 전용율을 따지는 깐깐한 소비자가 늘어나면서 건설사들도 이전보다 전용율에 좀 더 신경을 쓰는 듯 합니다. (참고: 경남 김해시 신규 아파트 전용율 순위)
참고로 오피스텔과 주상복합의 경우는 좀 다릅니다. 주상복합은 주거 공용면적이 넓어 소비자가 실제로 사용하는 공간인 전용면적이 상대적으로 아파트보다 적습니다. 오피스텔의 경우 분양 면적은 60㎡였는데 공급면적은 30㎡인 경우도 있습니다.
자 이제 아파트의 면적 표기가 이해가 가십니까. 이쯤이면 충분합니다.
그러나 분명 며칠 지나면 또 헷갈리실 겁니다. 장담합니다. 저도 그랬거든요.
아파트 면적 및 분양가격
인생은 실전이죠. 실제 아파트 모집공고에 표기된 아파트 면적의 예시를 한번 보시겠습니다. |
| 아파트 분양공고 면적표기 예시 (클릭하면 확대됩니다.) |
첫번째 59A형을 봅시다. 우리가 흔히 25평이라고 부르는 타입입니다.
- 주거전용 면적 + 주거공용 면적 = 세대별 공급면적
- 59.9612 m2 + 22.3814 m2 = 82.3426 m2
- 18.17 평 + 6.78 평 = 24.95 평
그렇습니다, 일반적인 25평 아파트의 실제 주거전용 면적은 18평에 불과(?)합니다. 생각보다 무척 적게 느껴지지요? 이 아파트의 전용율은 72.8% 군요.
이 25평 아파트의 가격을 한번 볼까요?
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| 25평 아파트의 판매가격 예시 (클릭하면 확대됩니다.) |
고층 기준으로, 이 아파트는 2억1540만원에 판매되고 있습니다. 어떤분들은 싸다고, 어떤분들은 비싸다고 느끼시겠지요. 이 아파트의 경우 베란다 확장비가 약 520만원이었습니다. 요즘 베란다 확장 안하면 안되니 실제 판매가격 2억2천60만원입니다.
잠시 다른말을 드리자면 분양공고에 "공급"이라는 표현이, 전형적인 아파트 시장의 행태를 보여주고 있는 듯 합니다. 건설사들은 소비자에게 아파트라는 제품을 판매하는 것인데 "공급", "분양" 등으로 마치 시혜를 베푸는 듯한 태도를 취하는 경우가 많습니다. 아마도 건설사들이 제 돈으로 다 짓고나서 완제품을 판매하는 것이 아니므로 그런 표현을 쓴다고 할 것 같은데, 아무튼 소비자로써 기분이 유쾌하지는 않습니다. 공짜나 임대아파트가 아닌 이상, 주택보급률이 100%를 넘은 시대에 저런 표현이나 태도는 더 이상 맞지 않다고 생각합니다.
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| 아파트 면적의 상대적인 비율 예시 2 |
이 아파트의 가격을 아래와 같이 다양하게 볼 수 있습니다.
| 아파트 판매가 | ₩215,400,000 | |
| 베란다 확장비 | ₩5,202,000 | |
| 실제 판매가격 | ₩220,602,000 | |
| 평당 | m2당 | |
| 전용면적 기준 단가 | ₩12,140,961 | ₩3,679,079 |
| 공급면적 기준 단가 | ₩8,840,947 | ₩2,679,075 |
평당 884만원인 25평 아파트를, 전용면적 기준으로 하면 평당 1,214만원이 됩니다. 아파트 건설사들은 이렇게 하면 비싸보이니 전용면적 기준으로 표기하지는 않을 것입니다. 제곱미터당 단가는 아직 건설사와 소비자 양측 모두 받아들이지 않고 있죠.
이상 잘 이해가 되셨기를 바랍니다. 사실 기억하기가 어려울 뿐, 이해하기는 어렵지 않죠.
여기까지 꾹 참고 읽어오신 분들은, 이왕 여기까지 보신 김에 아래도 마저 읽어보시길 권합니다.
법률에 규정된 아파트 면적 표기
주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정하되 복도, 계단, 옥탑, 전기 및 기계실, 보일러실, 지하실, 관리사무실, 경비실, 세대간 경계벽, 파이트덕트 및 환기덕트 등을 제외한 면적이다.
주거공용면적에는 아파트의 지상층에 있는 공용 부분(계단, 복도, 현관 등)과 아파트 발코니 바닥면적 공제분 초과면적, 그리고 외벽 중심선 안쪽과 호간 경계벽이 포함된다.
기타 공용면적에는 지하주차장을 포함한 지하층과 관리사무소, 경비실, 노인정 등이 포함된다.
이 외에도 전면 발코니 및 후면 발코니와 덕트, 슈트 등의 면적을 뜻하는 서비스면적이 있는데, 대한민국 법령에서 규정한 용어는 아닙니다.
계약면적은 분양면적에 기타공용면적까지 더한 것입니다. 분양면적과 계약면적은 대한민국 법령에서 정한 용어는 아닙니다. 계약면적과 같은 개념으로 법령에서 정한 용어는 아파트 (주택)공급면적입니다. 총(공급)면적은 (주택)공급면적에 서비스면적까지 합한 것인데, 역시 법령에서 정한 용어는 아닙니다.
등기면적은 집합건물의 구분소유권을 정의할 목적으로 대한민국 건축법에서 정의한 용어로, 공용면적을 제외한 세대별 주거전용면적을 뜻합니다.
한편, 양도소득세와 취득세는 전용면적 기준으로 세율이 정해집니다. 보통 국민주택이라하여 전용면적 85 m2 을 기준으로 세율이 달라지는 것입니다.
- 양도소득세, 취득세: 적용세율이 전용면적 85 m2 를 기준으로 달라짐.
- 양도소득세, 취득세, 부동산 중계수수료, 등기비용: 아파트 구입가격(베란다 확장비+옵션 가격 포함) 또는 거래가격을 기준으로 메겨짐.
대지 지분
정말 마지막으로 대지 지분에 대해 말씀드리겠습니다.
쉽게 말씀드리자면, 30년~40년 뒤에 아파트가 낡아서 해체를 했을때 아파트가 있던 땅에 대해 얼마만큼의 지분을 가지고 있는가 하는 것입니다.
긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
좋은 하루 되십시오.