바로 오신 분들은 이전글 (1편)을 먼저 읽고 오시기를 권장드립니다.
6. 토지확보율의 함정
이전글 말미에 보여드린 지역주택조합의 진행 순서에 조금 어긋나게 되었지만 조합 가입에 고민인 분이 많으실 것 같아 다른 내용을 우선 다루기로 합니다.먼저 조합설립인가 전의 조합이란 법적으로 존재하지 않는 단체입니다.
일반 분양의 경우에는, 토지의 소유권 등기 이전이 완료된 상태로 사업이 진행되지만, 법적으로 존재하지 않은 조합의 명의로 토지를 등기 이전할 수는 없습니다.
따라서 지역주택조합은 상기의 문제 때문에 토지 매매 계약서(토지 사용 승낙서)로 갈음할 수 있도록 해 놓은 것입니다.
토지 확보 몇 %란, 계약금을 주고 계약서를 받았다는 것이지, 실제 토지를 매입해서 소유권 이전을 했다는 의미는 아닙니다.
물론, 특수한 케이스의 경우, 제 3자의 명의로 토지를 실제 매입한 뒤, 다시 조합으로 양도하는 방법도 있습니다만... 이는 자금 및 세금의 문제가 발생할 수 있어..극소수이며,
양도 이전에는 조합의 소유가 아니기에, 토지 담보 대출 후 먹튀라는 사고가 날 수도 있습니다.
조합 설립도 되지 않았는데, 등기 이전 몇 %라는 말은, 그 땅이 누구 소유가 되어 있다는 건지.... 조합 설립이 되지 않았는데, 누구 명의로 등기 이전을 할까요?
반드시 토지 등기부 열람을 하셔서 진의 여부를 확인하시기 바랍니다.
조합이 성공하기 위해서는, 불법 탈법에 의산 조합원의 피해가 없어야 한다는 것이 가장 중요하지 않을까요.
지역주택조합에 가입한 조합원들이 돈을 날리고 욕을 먹어도 할 말이 없는 이유는, 업자들의 말만 믿고 가입한 뒤, 불안해 하면서도, 정작 본인들은 위와 같은 진위 여부를 확인하지 않는 나태함 때문입니다.
지역주택조합는 말그대로 돈만주고 아파트를 사는 것이 아니라, 자신도 사업주체의 일원이 되어 공동의 이익을 취하고자 함이고 경제적 책임도 공유하는 것이기 때문에 위와 같은 노력이 당연한 것입니다.
7. 그럼에도 주택조합은 장점이 있다
지금까지 그리고 앞으로 올릴 글들은, 거의 조합에 가입하신 분들을 위한 것이지만, 이 글은 가입을 망설이는 분들 위한 것입니다.
현재 저희 지역 기준으로 34평형대 새 아파트들(13,14년도 입주)의 매물은 3억 4천 전후로 형성 되어 있습니다. 우리 S아파트의 조합원 분양가는 34평형대가 2억 5천만원 정도 됩니다.
확장비나, 기타 등등 해도 일단은 쌉니다.
지역주택조합은 대부분, 조합 설립, 사업 계획 승인이 나고 펜스가 쳐지고 중장비가 돌아다니기 시작하면서 가격대가 올라갑니다.
새 아파트는 비싸고, 맘 고생은 하기 싫으시다면, 어느 정도 진행이 된 상태에서 조합으로 들어가는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.
현재 우리 S 조합의 P는 1,000만원대도 있지만, 무피도 아직 있으니, 다른 지역 주택조합도 어느 정도 진행되는 것을 보고, 들어가는 것이 현명한 선택입니다.
한 두곳이라면, 국회의원이 나서서라도 진행될 희망이라도 있지만(사례 있음), 지금은 너무 난립이 되어, 형평성 문제 때문이라도 건드리기 힘든 상황이라고 판단하고 있습니다.
가입을 고민하시는 분들은, 현명한 선택을 하십시오.
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| 주택조합 문제로 부부갈등까지 겪기도.. |
조합원들끼리 명단을 짜서 몇 달간 일인 시위를 하는 조합도 타 지역에 있으니, 현명한 선택으로, 부부 싸움을 하는 일이 없기를 바랍니다.
저도...중반까지는 가볍게지만, 좀 싸웠습니다.
몇 달 간은 부부 모두, 아파트 아, 자도 꺼내지 않는 나날도 있습니다.
위장이 그냥 배배 꼬이고, 술이 늘며, 혈압도 올라갑니다.
순항중인 우리 S조합에 가입한 저도, 이런 경험을 했다는 것, 꼭 참고하시기 바랍니다.
8. 지역주택조합 설립 인가가 힘들어진 이유
이 글을 올리는 것이 좋은 건지, 나쁜 건지는 모르겠네요.
좀 고민됩니다만... 보는 시각에 따라 받아들이는 것이 극과 극인 내용입니다.
2015년 가을 현재 우리지역에서 지역주택조합 이라하면, A라는 곳부터 떠올리게 되는 상황이 되었지만, 현재 진행중인 곳 가운데 "B동(洞) 지역주택조합"도 있습니다.
A 지역주택조합과 비슷한 시점에 조합원을 모으기 시작한 곳입니다.
B 주택조합도 A 주택조합과 마찬가지로 부침이 많았는데요, (A 조합원 분들도 2013년 3월에는 착공할 거라 상상?했지요.)
B 주택 조합은 중견 "YD" 아파트 브랜드로 조합원을 모으기 시작했습니다.
2012년 10월, 조합원 모집 마무리
2012년 11월 21일 조합 설립 인가 (이 때는 조합 설립 인가가....껌이었던 모양입니다.)
토지주들과의 작은 트러블? 은 있었지만 100% 토지 확보 완료.
세입자 이주 대책에 문제가 있다는 소문 있었음.
이 뒤로...그냥 사라짐.
2014년 새로운 C 주택조합이 나올 때까지, 그 누구의 관심도 받지 못한 채, 그냥 사라집니다.
C 조합이 한참 진행될 때, B조합의 브랜드가 YD에서 대우로 변경된다는 말이 돌았습니다.
대우? 설마....?
그리고 2014년 11월에, 드디어 우리시에 B주택조합 주택건설사업 승인 고시가 납니다.
이 때부터 진행에 탄력이 붙었지만, 시공사 문제가 대두되면서, 착공이 늦어졌고,
2015년 초에 (주)D토건이 시공사로 정해집니다. (K에서 J로 바뀐다는 모 조합이 생각납니다.)
2015년 7월에 기공식이 있었고, 현재 공사가 순조롭게 진행중인 것으로 알고 있습니다.
여기까지 보시면, A와 B 조합의 공통점을 발견할 수 있겠네요.
그건, 조합설립인가는 순조롭게 났지만, 돌발 변수로 인해 사업계획인가는 아주 늦게 이루어졌다는 것입니다.
이걸로 유추해 보면,
A 조합설립신청 후, 인가까지 왜 그렇게나 오래 걸렸는지,(반 년)
왜 사업계획 승인까지 염두에 두고 심사한 것인지, 답이 나오는 것 같네요.
그기에다, 과거에는, 한 조합만 보고 심사를 했다면, 지금은 지역 전체에 우후죽순 등장한 수많은 지역주택조합을 펼쳐놓고 해아 하니.... 시청 담당자도 참 머리가 아플 거라 생각합니다.
과거에는 껌이기도 했던 조합설립인가, 이제는 더 이상 껌이 아니게 된 것입니다.
PS. 결론 부분이 조금 부족했네요.
조합설립인가를 쉽게 내어 줬더니, 1년, 혹은 2년간 사업계획승인 내 달라고... 달달 뽁아서...(일단 설립인가를 내주면 시에도 책임이 있습니다.) 아, 사업계획에 문제 있는 곳은 아예 조합 설립 인가 주면 안 되겠다고 시청 담당자들이 공부를 한 것으로 판단됩니다.
9. 조합원들의 단결
지역주택 조합원들이 까페(또는 기타)를 만들어서 단결하는 것에 대해 어떻게 생각하는지에 대한 답변입니다.
사실, 이게 제가 글을 올리는 가장 중요한 이유 가운데 하나입니다.
저는 개인적으로 많은 조합들의 사례들을 공부했습니다. 그리고, 수많은 변수들이 있다는 걸 알고, 정말 놀랐습니다.
그 중에 하나가 조합원들의 모임입니다.
일단, 조합원들이 까페를 통해 모이는 것은 반드시 필요합니다. 실제로 돈을 내었기 때문에 법적으로도 조합의 주인은 조합원이니까요.
개인적으로 밴드나 이런 건 추천하지 않습니다.
말이 정제되지 않고, 그때 그때 튀어나오는 글들이 많아, 강경론이 득세할 가능성이 높고, 내용도 어지러워지기 쉽습니다.
일단 까페지기의 역할이 중요합니다. 왜 조합원이 되었고, 까페를 왜 만드는지에 대한 목적이 뚜렷해야 합니다. 여러 사람들이 모인 집단이다 보니 자칫 이 근본 목적을 망각하는 경우가 많습니다.
가장 중요한 것은!!!
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| 아파트 완공이 최우선 |
아파트는 존재하지도 않는데, 이런 저런 문제로 조합원들 간에 싸우는 걸 많이 보았습니다.
횡령을 하든, 법적 심판을 내리든, 추가 분담금을 내던, 일단은 아파트가 지어지는 것에 올인해야 합니다. 이게 되지 않으면, 모두가 고통 속에 잠길 뿐입니다.
제가 조합원들에게 자주 하는 질문이 있습니다. "만약, 용역사나 시공사의 자그만 불법을 보면 어떻게 하겠느냐?"
대부분, "감히 내 돈을!!!" 이러면 지는 겁니다. 결과적으로....
여러분은 정의사회 구현이 목적이 아니라, "내 집 마련"이 목적이란 걸 잊지 마시기 바랍니다.
가장 중요한 관문중 하나인 조합 설립 인가와 토지 매입을 하기 위한 동력은 "조합원"입니다.
이 관문을 통과하기 위해서는, 어떻게든 조합원들이 들어올 수 있도록 모두가 힘을 합쳐야 합니다. 나쁜게 있어도, 문제가 있어도, 조금은 참을 줄도 알아야 합니다.
어차피 조합에서는, 조합원들의 문의에 대해서, 임시적으로 땜빵 대답을 하는 경우가 많은데, (문의에 대한 답변이 사람마다 다르다는 경험을 해 보셨는지요?)
어차피 100% 진실한 답변을 기대할 필요는 없습니다. 그 때문에 싸울 필요도 없구요.
조합의 진행이 큰 틀 안에서 어떻게 진행되고 있는지만 체크하시고, 까페지기는 그 틀 안에서 용역사와 내밀하게 조율하시기 바랍니다.
조합원에게 모든 걸 공개하면, 그냥 자기 아파트에 폭탄 투하가 되는 일들이 비일비재합니다.
다시 당부드리지만, 때로는 숨겨 두는 것이 이로울 때도 있습니다.
용역사나 조합의 편에 서고 말고의 문제가 아니라, "내 집 마련"의 문제만 생각하세요. 각자의 이해관계가 복잡하기에, 강경파가 득세하면, 조합은 힘들어집니다. 그것을 알기에, 용역사는 조합원들이 단결하는 걸 별로 좋아하지 않는 거지요.
이런 사실에 화를 내기 보다 그렇게 할 수 밖에 없는 이유를 이해할 필요도 있습니다. 어쨌거나, 님들의 까페에 가 보고, 조합에 가입하려는 분들도 있습니다. 조합원 까페에서 강경파가 득세해 욕이 난무하면, 애써 들어올 조합원을 내미는 결과를 가져옵니다.
혹은 강퇴된 조합원이 자기의 조합에 대한 욕을 할지도 모릅니다.
이 모든 것이, 조합을 어렵게 만듭니다. 시청에서도 당신들의 조합에 무슨 문제는 없는지 궁금해 할 겁니다.
조합원의 까페는 필요하고, 단결해야 합니다. 하지만 이 모임 때문에, 아파트 공사가 늦어지고, 추가 분담금을 두들겨 맞는 조합들도 많습니다.(사례는 넘쳐납니다.) 가급적 초기만이라도, 감정은 죽이고 서로 협력하시기 바랍니다.
신중하고 조용하게 접근하시기 바랍니다. 조금 더 깊게 말씀드리고 싶지만, 민감한 사안이 많아서... 에둘러 말 할 수 밖에 없는 점은 양해바랍니다.
PS. 가급적 까페지기 외에는 시청에 전화하는 걸 사양하는 것이 현명할 겁니다.
조합원들이 시청에 정보를 얻기 위해 전화하듯이, 시청 담당자 역시 조합원들의 말에서 정보를 얻을 수도 있습니다. 그게 나쁜 거라면....별로 좋지 않겠지요.
어쩌면, 조합에서 조합원들에게 땜빵하기 위한, 혹은 모면하기 위한 답변을, 시청에서는 조합이 조합원들에게 거짓말 한다고 생각할지도...
10. 조합 아파트의 분양가는 청산이 끝나야 확정된다
조합 아파트에 분양가라는 표현을 사용하는데, 엄밀하게 지역주택조합에서 확정된 분양가(평당가)란 없습니다.
초기, 평당 100만원을 부를 수도 있고, 1,000만원도 부를 수도 있는 거지, 확정은 아닙니다.(조금 극단적인 예입니다만...)
지역주택조합은 청산 절차를 거쳐야만 모든 것이 확정되는 것입니다. 법적으로, +,- 해서 0으로 만들어 청산해야 합니다.
즉 청산을 해서 모자라면 더 넣어야 하고 남으면 받는 건데, 더 받았다는 사례는 아직 찾지 못했습니다. 이 때가 되어야, 내가 납입한 평당 금액이 결정되는 것입니다.
A주택조합이 일반 분양을 했는데도, 매매시 조합원 물건의 평당가가 더 낮은 이유는, 아직 청산 절차가 끝나지 않았기 때문입니다. (일반분양은 평당가 확정, 조합원은 아직 미확정.)
보충해서, 소송이 걸려 있는 경우에는 청산후에도 소송이 끝나야 합니다. (대법원 판례에, 포괄적으로 소유권이 이전된다는 내용이 있습니다.)
따라서, 조합원 아파트가 일반분양가의 지위를 얻기 위해서는 청산(소송 결과 포함) 절차를 모두 마쳐야 한다는 점도 기억해 두세요. (즉, 향후 조합원 물건 매매시, 소송건이 있는지도 아셔야 한다는 의미입니다.)
PS.
추가 분담금 절대 없다는 말은 무식해서이거나, 거짓말입니다. 있을 수도, 없을 수도...이건 누구도 모르며, 끝까지 가봐야 압니다. 사례 검토로는 있는 쪽이 훨씬 많더군요.
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