아파트 사업이 이루어지는 과정 (부동산 PF관련)

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1. 부동산 PF 관련 위험이 조금씩 현실화되는 듯해서, 종합 정리하는 식으로 업데이트해 봅니다.
   대우건설이 울산 동구 푸르지오 주상복합 시공권을 손절했다는 신문 기사가 나옴.
   

   “미분양 우려” 대우건설, 시공권 포기하고 440억 물어줘

2. 쉽게 이해하기 어려운 단어로 신문 기사는 구성됨. 대우건설이 브리지론의 후 순위 대출보증(440억)을 자체 자금으로 상환하고, 시행사에 시공권 포기를 통보했다는 내용임.
3. 이 상황을 이해하려면 아파트를 건설하는 과정을 알아야 함.
4. 아파트를 만드는 과정은 땅을 사는 것부터 시작을 함.
5. 부동산 시행사는 아파트를 올릴 땅을 사서 인허가를 받고, 건설사를 선정한 후, 공사비용을 마련하고, 분양을 한 후 아파트가 완공되면 이익을 가져가는 식으로 일을 진행함.
6. 시행사가 돈을 벌려면, 땅을 싸게 사고, 공사비와 이자를 조금만 지불한 뒤, 비싼 분양가에 팔아야 하는 것임.
7. 시행사 입장에서 처음 큰돈이 들어가는 단계는 땅을 가지고 있는 지주들로부터 땅을 사는 단계임. 시행사는 지주들에게 계약금을 주고 땅을 사들이거나, 이 정도 가격을 내면 시행사에게 땅을 팔겠다는 지주들의 약정서를 모으기 시작함.
8. 매매 계약서나 약정서가 90% 이상 모이면, 시행사는 이것을 근거로 대출을 신청하고, 이런 대출을 본 PF로 가기 위한 다리가 되는 대출이라는 의미로 브리지론(Bridge Loan)이라고 부름.
9. 아직 시행사에 땅 소유권이 완전히 넘어온 것도 아니라서 은행같이 안전빵 회사들은 브리지론에 참여하지 않고, 2금융권이라고 보통 부르는 캐피탈사, 저축은행, 증권사들이 금리와 수수료를 높게 받고 브리지론을 해주게 됨.
10. 대우건설이 포기를 한 단계는 이 브리지론에서 본PF로 넘어가는 단계임.
11. 울산 푸르지오 건의 브리지론은 1천억 원으로 1순위 460억, 2순위 440억, 3순위 시행사 Equity 100억으로 구성되어 있음.
12. 아파트를 건축할 땅이 담보로 들어오니, 1순위 460억은 그런대로 안전한 축에 들어감.
13. 만약의 사태가 벌어져도, 담보로 잡은 땅을 반값에만 팔면 대출금 회수가 가능하기 때문임. 2순위 440억은, 1순위가 다 상환받고 나야 자기차례가 돌아오니 문제가 생기면 손실 가능성이 높은 대출임.
14. 대우건설이 2순위 440억에 연대보증을 서서 증권사와 캐피탈 대출이 나간 이유임.
15. 3순위 100억은 시행사가 넣은 돈으로 가장 후순위임.
16. 브리지론을 받아 땅주인에게 잔금을 치러서 땅을 완전히 넘겨받았고, 인허가와 시공 건설사도 선정되어, 이제 돈만 있으면 아파트를 올릴 수 있는 여건이 되면, 시행사는 본 PF를 신청함.
17. 브리지론은 땅값이지만, 본 PF에는 아파트를 올리는 건설비가 포함되어 대출 규모가 몇배 커지게 됨.
18. 이번 울산 건도 644세대의 주상복합이라 2천억 대의 본 PF가 예정되어 있었고, 대우건설은 1600억 정도의 공사비를 받을 예정이었음.
19. 대우건설은 미분양이 크게 날 것 같다고 본 듯함.
20. 미분양으로 분양대금이 들어오지 않아 1600억의 공사비등을 받지못해 고생하느니 지금 440억을 포기하는 것이 낫다는 판단을 한 것임.
21. 대우건설의 시공권 포기에는 브리지론 참여 금융기관들의 대출조건 변경도 크게 작용을 함.
22. 최초 계약 당시 브리지론 조건은 금리 5.7%에 수수료 1%라 1천억의 브리지론에 들어가는 금융비용이 1년에 67억 정도였음.
23. 금융비용을 내야하는 시행사는 울산지역 부동산 경기가 나쁘다보니, 본PF 시기를 좀 늦추고 브리지론을 연장하며 시간을 벌려고 함.
24. 그런데, 브리지론 대출 금융기관들이 브리지론 금리를 엄청나게 올려버림.
25. 수수료 1%를 11%로 11배 올렸고, 대출금리도 5.7%를 10%로 두배가까이 올려줘야 만기 연장에 동의를 하겠다고 한 것임.
26. 1년에 67억정도 금융비용을 부담하던 시행사는 210억으로 부담이 늘어나면서 더 이상 버티지 못하는 상태가 된 것임.
27. 분양 성공가능성이 어느정도 보이면, 이자가 비싸도 어떻게든 내면서 버틸수도 있을텐데, 울산의 분양시장이 완전히 맛이 가버림.
28. 지방에서는 불패에 가까운 브랜드 아파트도 미분양이 크게 나기 시작함.
29. 작년 12월 분양에 들어간 브랜드 아파트인 현대엔지니어링의 힐스테이트 센트럴이 593세대 모집에 78세대가 청약을 한 후, 실제 계약이 성사된 것은 1건으로 알려짐.593세대중 592세대가 미분양이 난 것임.
30. 금호건설의 금호어울림도 398세대 모집에 72세대가 청약했고, 울산 우방 퍼스트도 342세대 모집에 50세대만 청약이 들어오는 등 울산지역 분양시장 상황이 심상치가 않았던것임.
31. 한국 민간 아파트건설에 선수로 통하는 대우건설이 보기에도 답이 없는 상황으로 판단이 된 듯함.
32. 대우건설이 포기한 사업장은 시행사가 전액상환을 하기 힘들어 부도가 날듯하고, 공매처리가 예상되고 있음.
33. 낙찰이 얼마에 될지 모르겠지만, 현재 부동산 경기를 감안하면 1순위 460억까지는 어느 정도 회수가 가능해 보여도, 대우건설이 대출금을 대신 상환하고 권리를 확보한 2순위 440억은 전액 손실 가능성이 높은 상황임.
34. 만약 본건이 브리지론에서 부동산 PF로 무사히 넘어 갔다고 하더라도 문제가 해결된 것은 아님.
35. 총 분양가 1조짜리 부동산 PF의 경우 땅값 1천억, 공사비 등 건설 비용 6천억, 분양대금으로 대출금을 상환 받을 때까지 대출이자 1천억, 인허가 비용, 분양 촉진비용 등 제반 기타 비용 1천억, 시행사 마진 1천억 정도로 보통 구성이 됨.
36. 시행사는 땅을 사는 초기부터 여러 가지 고생을 하지만, 부동산 PF가 잘 진행되고, 분양이 마무리되면, 자기 돈 30~50억을 넣어서 1천억 정도를 가져가는 장사를 하게 됨.
37. 특히 분양이 초기완판되어 분양 촉진비용이 들어갈 필요가 없는 경우에 시행사는 50억을 넣어서 2천억까지도 가져가는 대박을 터트리게 됨.
38. 시중금리가 올라서, 부동산 PF의 대출이자가 4%에서 10%로 올랐다고 가정해 봄.
39. 대출이자가 올랐다고, 분양가를 중간에 올릴 수가 없으니 분양으로 들어오는 분양대금 1조는 변함이 없음.
40. 반면에, 대출이자는 1천억에서 2천5백억으로 늘어나서, 시행사는 1천억의 마진을 챙기는 게 아니라 500억의 적자를 봐야 할 수 있음.
41. 시행사에 이익이 나지 않는 상황이 예상되면 금융회사들이 부동산 PF에 참여를 하지 않게 됨.
42. 시행사의 적극적인 협조가 부동산 PF가 잘 진행되는 중요한 포인트인데, 시행사가 적자가 되면 이런저런 트집을 잡아서 조금이라도 손해를 줄이고 이익을 가져가려는 행동을 하기 마련인 것을 알기 때문임.
43. 금융회사들이 참여하지 않아서 부동산 PF가 되지 않으면, 브리지론이 문제가 되기 시작함.
44. 브리지론은 보통 3개월에서 6개월, 길어야 1년짜리 고금리 대출임.
45. 브리지론의 담보라고 해봐야 브리지론으로 구입하는 땅 정도인데, 인허가 비용, 부동산 PF로 갈 때까지의 금융비용 등이 추가로 지출된 상태라, 땅 담보만으로 금융기관이 빌려준 돈을 다 받을 수 없는 게 일반적인 것임.
46. 이런 상태에서 부동산 PF가 되지 않고 시간이 질질 끌리면. 돈이 많은 시행사는 자기 돈을 토해내며 버티게 되고, 돈이 적은 시행사는 브리지론 이자를 낼 돈이 없어 자빠지게 되는 것임.
47. 이번 대우건설 울산 건도 여기에서 시행사가 자빠졌고, 대우건설은 보증채무를 이행한것임.
48. 브리지론은 본PF 대출이 일어나야 그 대출금으로 상환을 받는 구조인데, 미분양 가능성이 높다고 보고 본PF가 일어나지 못하면 브리지론 상환은 곤란해질 것이고, 브리지론을 대출해 준 증권사, 저축은행, 여전사 등 2금융 회사들은 보고서를 만든다고 바빠지기 시작할 것임.
49. 이번에도 대우건설이 연대보증을 선 2순위 금융기관들은 대우건설이 상환한 돈으로 Exit이 가능하겠지만, 1순위 460억의 참여 금융기관들은 대손충당금을 풀로 쌓은뒤 토지 공매 낙찰가격을 살 떨리며 지켜봐야 하는 상황이 되는 것임.
50. 다른 사업장에서 브리지론을 대출받은 시행사들과 브리지론을 대출해준 금융회사들은 이번 대우건설 울산 사태가 남의 일이 아닐 것임.
51. 특히 증권사들은 브리지론을 3~6개월짜리 자산 유동화 기업어음(ABCP)으로 조달해서 시행사에 대출해 준 경우가 대부분임.
52. 3~6개월마다 만기가 돌아온다는 것이고, 증권사가 보유한 부동산 PF의 ABCP 36.4조 중 32.0조가 올해 3월까지 만기가 돌아옴.
53. 증권사들이 대출한 부동산PF의 연체율도 8.2%까지 급상승 하고 있음.
54. 증권사들은 자회사 매각, 회사채 발행, 희망퇴직 등으로 자금을 마련하며, 정부의 추가 지원을 기대하고 있는 상황임.
55. 울산뿐만 아니라 전국적으로 미분양 아파트는 빠른 속도로 늘어나고 있음.
56. 위의 국토교통부 미분양 현황을 그대로 믿으면 안 됨.
57. 분양실적을 시행사가 보고하는데, 분양이 되지않아 시행사가 보유하는 물량도 분양된 것으로 보고되고 있는등 허수가 많음.
58. 시행사는 보통 총매출액의 10%를 분양 비용으로 책정하고, 시행사 마진으로 10% 정도를 먹게 사업구조를 짜게 됨.
59. 분양이 초기에 완판되고, 순조롭게 입주까지 마무리되면 시행사가 가지고 가는 이익은 분양 비용과 시행사 마진을 합친 금액이 됨.
60. 그런데, 분양이 잘 안될 것 같으면, 분양 비용이 본격적으로 들어가기 시작함.
61. 미분양이 오래갈수록 점점 비용이 많이 드는 분양 촉진책으로 넘어가게 됨.
62. 가전제품급이면 분양 초기 단계이고, 발코니 무료 확장이 나오면 분양이 꽤 안 되는 것이라, 이때부터 슬슬 선수급 분양대행사가 전면에 등장하기 시작함.
63. 모델하우스에서 안내를 하는 정도의 일반 분양대행사가 아니라, 아파트한 채에 몇백에서 몇천까지 분양 성사 수수료를 받아 가는 프로 분양대행사가 붙어서 분양영업을 해주기 시작함.
64. 이들 선수급 분양대행사가 등장하는 순간 성공보수 등 비용이 점프해서, 시행사의 이익은 반 토막 이하로 떨어지게 됨.
65. 분양대행사를 투입해도 미분양이 해소되지 않고 오래 지속되면, 마지막에 나오는 방법이 할인분양임.
66. 할인분양이 나오는 시점에는 이미 분양판촉등으로 마케팅비용을 거의 소진한 상황일 시기라 할인분양에도 한계가 있음.
67. 시행사 이익과 건설사 마진을 합친 15%정도가 할인분양의 한계가 되는 경우가 일반적임.
68. 할인분양이 나오는 순간 시행사는 분양 이익이 분양 손실로 넘어가는 단계에 접어들었다고 봐도 됨.
69. 미분양이 많고 오래가면, 아파트를 시공하는 건설사에도 문제가 생기기 시작함.
70. 건설사는 공사대금을 미리 확보하고 PF를 진행하는 경우가 있고, 계약금,중도금 등으로 공사대금을 받아 가며 진행하는 경우가 있음.
71. 건설사가 공사대금을 미리 확보했다는 말은, 부동산 PF 대출금액에 건설사 공사대금을 포함시킨다는 말로, 건설사는 분양이 되든 말든 부동산 PF 대출금에서 공사비용을 받을 수 있어 건설사가 선호하는 방식임.
72. 비용을 최소화해서 분양 이익을 내야 하는 시행사 입장에서는, 부동산 PF에 공사대금을 넣어서 대출을 너무 크게 일으키면, 부동산 PF 대출이자를 낸다고 분양 이익이 줄어들기 때문에,계약금과 중도금으로 공사대금을 그때그때 지급하는 방식을 선호하게 됨.
73. 파워가 센 대형 건설사는 공사대금을 미리 확보하는 경우가 많고, 힘이 약한 중소형 건설사는 후자가 상대적으로 많음.
74. 분양 계약금과 중도금으로 공사비를 충당하려는 사업장은, 미분양이 심해지면 계약금과 중도금이 들어오지 않아 공사대금을 못 받게 됨.
75. 미분양이 많아지면, 분양대금으로 공사비용을 충당해야 하는 중소형 건설사가 시공하는 사업장 위주로 공사가 중단되며 문제가 터지기 시작함.
76. 대형 건설사보다 중소형 건설사에 부실이 빨리 터지는 이유임.
77. 아파트가 준공이 되었는데도 미분양이 많으면, 이때부터 부동산 PF 금융회사들의 손실이 시작됨.
78. 시행사는 보통 전액 손실이 확정되고, 부동산 PF에 참여한 금융회사들은 후순위, 중순위, 선순위 순으로 손실이 생기기 시작함.
79. 은행이나 보험회사들이 들어가는 선순위 부동산 PF는 미분양 아파트를 반값에만 팔면 원금을 회수할 수 있는 수준이라 손실까지는 잘 안감.
80. 저축은행, 증권사들이 주로 들어간 중,후순위의 경우 할인분양가격이 15%를 넘기는 순간 보통 손실이 생기기 시작하는 것임.
81. 분양이 완판되어 계약금을 받았다고 끝난 것은 아님.
82. 주변 아파트 가격이 많이 떨어지면, 수분양자들의 고민이 시작됨.
83. 계약금 10%를 포기하고 분양을 취소할까에 대한 고민임.
84. 쉽지는 않음.
85. 오랫동안 점수를 모아서 청약에 성공한 수분양자라면, 계약을 포기하면 앞으로 청약에 제한을 받기 때문에 더더욱 분양 취소는 힘든 선택이 됨.
86. 계약금만 냈다면, 이런 고민도 가능하지만, 중도금까지 납부했다면, 포기할 단계도 지나버림.
87. 중도금까지 납입한 상태라고 하더라도, 시행사와 시공사 등이 합의해서 계약금만 몰취하고, 중도금은 돌려주는 경우가 있지만, 지금 상황 같으면 그런 착한 의사결정을 기대하기 쉽지 않을 것임.
88. 입주할 때까지 부동산 경기가 살아날 것을 기대하고 중도금을 계속 치르면서 계약을 끌고 나갈 수밖에 없는 상황이 될 것임.
89. 마지막 고비는 잔금 시점임.
90. 그때까지 아파트 경기가 복구되지 않으면, 아파트 시세가 낮게 잡혀 잔금대출 한도가 적게 나오고, 다른 자금조달 방법도 쉽지 않아 입주에 고생을 하게 되는 것임.
91. 시행사나 건설사도 잔금을 제때 못 낸다고 분양계약을 취소하고 계약금을 몰취하면, 떨어진 아파트 가격에 들어올 사람을 새로 찾기 힘들기 때문에, 입주가 지연되는 수분양자들에게 최대한 시간을 주면서 기다려 주는 수밖에 없는 상황이 됨.
92. 올해는 건설사, 증권사, 저축은행 등 부동산 PF에 물린 금융기관에서 시끄러운 잡음이 많이 들릴 것 같음.
93. 특히 중소건설사와 만기가 짧은 증권사 브리지론이 먼저 문제가 될것임.
94. 대우건설이 정식 계약을 한 것은 아니지만, MOU 수준의 준공 건설사 참여약속을 미분양우려로 깨는것을 브리지론 금융기관들이 지켜본 이상, 앞으로 브리지론 연장조건은 더 빡빡해지면서 여러가지 파편이 튈듯한 분위기임.
95. 곧 겨울이 오는게 아닌가 싶음.

한 줄 코멘트. 부정적인 글은 확률을 너무 높게 보면 안 됨. 문제가 커질듯하면, 문제를 해결하기 위해 정책 등이 작동되기 때문임. 이 글도 마찬가지임. 현재 해결되지 않고 남은 숙제가 뭔지 알아보고, 이것을 해결하기 위해 예상되는 정책의 방향, 정책에 따라 움직일 시장을 예상해 보는 식으로 참고하면 될듯함.

쉽게 이해하기 어려운 단어로 신문 기사는 구성됨. 대우건설이 브리지론의 후 순위 대출보증(440억)을 자체 자금으로 상환하고, 시행사에 시공권 포기를 통보했다는 내용임.

원글: https://www.dogdrip.net/463807175