건실한 조합도 있고 일부 문제가 있는 조합도 있습니다.
일부이긴 하나 자칫 문제가 있는 조합에 발을 담그게 되면, 개인적으로 큰 고통을 당하게 되므로 문제가 있는 주택조합의 흐름을 조심하시라는 의미로 적어봅니다.
1. 잿밥에 눈 먼 주택조합의 사업 방식
- 산기슭에 붙어있는 산-몇번지로 시작되는 싼 땅이나 재개발 할 수 있는 촌동네 물색한다.
- 지주들 몇명 포섭한다. 땅값은 달라는대로 주겠다고 한다. (달라는대로 주겠다는데 거절할 지주들 어디있겠냐)
- 주택조합 사업부지 100% 확보하였다고 홍보하면서 조합원 모집 시작한다.
- 시내 전도로에 조합원 모집 현수막으로 도배한다. 불법이므로 나중에 벌금내야한다.
하지만 걱정안해도된다. 내 돈으로 벌금내는게 아니다.
조합원들 돈으로 낼 것이므로. 떳다방에 조합원 한명 모집시 몇백씩 준다고 한다.
떳다방에 몇백씩 줘도 되냐고?
괜찮다. 조합원들 돈으로 주는거다. 이때부터 조합원 모집에 탄력붙는다. - 땅매입 계약서 보여달라 확인 요구하면 지금은 보여줄 수 없다고 거절한다.
의심하는 사람들은 패스한다.
의심없이 계약하는 호갱들의 신청금과 사업비 받아 포섭한 지주들한테 계약금으로 일부 주고 동의서 받는다. - 땅매입 계약서 보여달라던 사람들에게 위의 동의서 보여준다.
동의서 보고 가입하는 사람이 있는 반면 그래도 계속 의심하는 사람은 패스. - 대형건설사가 짓기로 했다고 대대적으로 홍보한다. MOU을 맺었다고 한다.
보여달라면 보여줄 수 없다고 한다. 그래도 가입할 사람은 한다. - 호갱들의 사업비와 계약금 받은 돈으로 멋지게 모델하우스 짓고 경품 행사도 요란하게 한다. 모델하우스같이 멋지게 짓어주냐고? 그럴 일은 없다.
이때부터 뭔가 진행이 되는갑다 싶어 의심하던 사람들까지 가입하기 시작한다. - 최대한 많은 조합원 모집하여 사업비와 계약금 챙긴다.
- 사업은 이런 저런 사유로 지연된다고 말한다. 이때부터 세월아~ 네월아~
- 신청금과 사업비 등 몇백억 챙겨가지고???
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| 저 많은 아파트중에 내집한칸은 어디에? 지역주택조합 아파트는 잘되면 시세보다 싸게 내집을 장만할 수 있지만 여러가지 위험부담도 존재한다. |
2. 그래서 공부가 필요합니다.
저는 지방 중소도시 S 아파트 조합원입니다.
현재 우리 지역에 조합이 많고, 대부분 정보 부족으로 고생하시는 것 같아 도움이 되면 좋겠습니다.
지역주택조합은, 일단 공부를 많이 하셔야 합니다.
어떻게 흘러가는지 시스템을 알아야 하고, 또한 현재의 여건도 파악해 보아야 합니다.
망하는 조합의 경우 망하는 이유도 참 다양아서, 망한 사례를 공부해 보는 것도 좋은 방편입니다.
지역주택조합의 첫번째 관문은 조합원과 토지입니다.
이게 당연한 것 아니냐고 그냥 생각하는 분도 계시겠지만, 여러 언론에서도 다루듯이 정말 중요합니다.
먼저 조합원 가입이 많이 되었다고 하지만 실상을 들여다보면 허수 조합원이 많습니다.
즉 가짜 조합원들인데, 첫 창립 총회때 막강한 힘을 발휘합니다. 이미 당해 보신 조합도 있으니 아시는 분도 계시겠지요.
모 조합은 인터뷰에서 "우리 조합은 허수 조합원이 없는 것이 장점"이라고까지 했으니 그 이면을 미루어 짐작할 수 있을 겁니다. 조합원이 작을 경우(허수가 많을 경우) 사업 진행이 어려워집니다. 부산의 모 조합은 돈이 없어 투자자를 구한다고 하더군요.
진짜 조합원은 조합에서 공개하지 않기 때문에 확인에 애를 먹을 수 있습니다.
다음이 토지입니다.
거주 기간이 10년 미만일 경우 80%만 동의서를 획득해도 매도 청구가 가능합니다.
95%면 기간 상관없지요.
그런데 문제는 지차체에서 조금의 문제가 발생할 소지가 있을 경우 95% 이상이라도 조합 설립 인가를 잘 내지 않는다는 것입니다.
저희 조합은 95%인데도 애를 먹었습니다.
법적으로도 시의 설립 인가 제한은 문제가 없습니다.
왜 그런가 하면, 민원은 조합원들만 할 수 있는 것이 아니라, 그곳에 사는 사람, 토지주, 혹은 주변인들도 민원을 낼 수 있기 때문입니다. 다른 타 도시의 사례에서도, 토지주들이 민원을 제기한 사례들이 많습니다.
설립 인가가 나면 시에서도 일정부분 관리를 해야 하기 때문에 문제가 발생할 경우를 대비해 처음부터 설립인가를 조심해서 하는 것이지요.
설립 인가를 해 주면 책임을 져야 하고, 해 주지 않으면 시에는 전혀 책임이 없습니다.
따라서 시에서 내어 놓은 공문에 "시와 관계 없습니다"라는 문구는 치명적이라고 할 수 있습니다.
보통 사업계획인가가 어렵다고 보지만 지역주택조합은 사업계획인가까지 가능하다고 판단될 경우에야 조합설립 인가를 내어 주는 것입니다.
그만큼 조합설립인가가 어려워졌다고 보시면 되겠습니다.
여기서 문제는 조합설립인가가 나지 않으면 은행권 대출을 받을 수 없고, 대출을 받지 못하면 토지 매입을 하지 못하며, 자칫 토지 동의서에 정한 기간을 넘기게 될 수 있습니다.
이 부분을 한 번 챙겨 보시기 바랍니다.
그리고 요즘에는 토지보상비 과다지급시, 추후 부당이익금 반환소송이 가능한데, 이게 장단점이 있는 거라서....양날의 검이 될 수도 있습니다.
토지와 조합원, 이 두가지만 해도 정말 어려운 문제지만, 지역주택조합은 넘어야 할 산들이 참 많습니다.
글이 너무 길어져서 이만 맺습니다만 마지막으로 조언을 드리자면, 아직 지어지지도 않은 아파트를 놓고 조합원들 간에 싸우는 일이 없어야 합니다.
조합원의 가장 큰 적은 바로 조합원이 될 수도 있는 것이 지역주택조합입니다. 일단은 힘을 합해 아파트는 올라가도록 하는 것이 현명하지 않을지....
PS. 토지 매입(동의) 부분을 조합에서 알려주지 않는다면 조합설립인가 신청시 시청 담당자에게 물어보셔도 됩니다.
3. 조합원간의 내분, 조합간의 경쟁
지방 중소도시 S아파트 조합원입니다.
이번 달로 벌써 1년이 되었네요.
곧 사업계획 신청이 들어갈 예정인데, 일반 분양보다 1년 정도 더 걸린 셈입니다.
저희 S 조합은 그래도 순항한 케이스입니다. 그런데도 +1년 이상이란 것 참고하세요.
말이 지역주택조합이지, 어디 정신 수련원에 등록한 기분입니다.^^;
지역주택조합의 가장 큰 리스크는,
기 납입한 돈, 또는 계약한 집 값의 10%를 날리는 정도가 아니라 추가분담금에 의한 강제성 채무를 짊어지고 신용불량자가 된다는 건데요...
서울 쪽에 땅도 날리고 건설 될 아파트를 날리고도 수천만원의 채무를 지게된 조합원들이 단체로 파산하게 해 달라며 파산 신청을 한 사례가 있습니다.
다음 아고라에 탄원문도 올라가 있으니 참고로 확인해 보세요.
때문에, 지역주택조합의 가장 큰 덕목은, 정의 사회 구현도 아니고, 불법 탈법 퇴출도 아닌 <일단 아파트는 제대로 지어져야 한다>는 것입니다.
내 집 마련이 가장 큰 목적이라는 것을 잊지 않으시면 좋겠네요.
우리 S 조합원들은 다른 조합도 방문하고, 경험도 듣고...정말 내부적으로 공부를 많이 하였습니다.
조합원간에 자판으로 니가 옳고 내가 옳고 따지는 절대 중요한 것이 아니라는 점, 조합원의 적이 조합원이 되지 않기를 다시 한 번 말씀드립니다.
서술이 조금 길어졌는데요,
조합원 분들이 확인해 볼 것이 하나 있습니다.
앞서 진성 조합원의 수가 중요하다고 했는데요. 초기 계약금만 내고 이후 계속 입금을 하지 않는 분들이 있습니다. 돈이 없는 건지, 고의인지, 조합에서도 알고 있는 건지는 상상에 맡기겠습니다.
그리고 초기 조합원들 가운데 투자 목적으로 유치된 분들이 있습니다.
투자를 권유해서 조합원으로 들어왔으니, 일정 부분 P는 보장해 줘야 하는 것이 상식이겠네요.
흠....그럼 뭔가 그려지는 것이 있는 것 같네요.
또한, 친척, 친구, 주변으로 초기 계약금만 내면 P 냠냠 한다고 권유하는 사태^^;도 있겠네요.
조합원 모집은 잘 되는 것처럼 보일 겁니다.
아파트가 잘 진행되어 P냠냠족과 교체가 원활하면 다행이지만, 실거주 조합원의 유입이 작다면.... 뭐..다 같이 낙동강 오리알이 되겠네요. (절대, 남들이 P를 먹는다고 배아파 하지 마세요. 1순위는 언제나 내 집 마련입니다.)
분명한 것은, 실거주, 혹은 시간을 두고 정말 투자? 할 수 있는 여력(조합원 자격 + 돈)을 가진
분들은 한계가 있다는 사실입니다.
즉, 조합원을 많이 획득해야 하는것이 중요하므로, 동일 시기 동일 지역의 타 조합에 대해서 조금 안 좋은 것들을 많이 유포하려고 할 수도 있겠지요.
반대로 보면, 자기 조합의 이미지가 좋아야 한다는 것입니다.
내부 갈등, 조합원 간, 조합 간.... 싸우고 지지는 모습을 보일 때 불안해서라도 가입하려는 마음이 생길 수가 없겠지요.
토지+조합원 수만 되면, 사업은 어떻게든 굴러갑니다.
따라서 자기 조합에 대해서는 어떻게든 애정을 가지고, 조합원 간에도 서로 이웃이 될 분들이니 화목하게 대하시는 것이 현명한 것이지요. 안으로야 너 죽고, 나 살자고 싸우더라도, 최소한 겉으로는 화목한 쇼윈도우 부부의 모습이 정말 필요한 것이 지역주택조합입니다.
다음에는 지역주택조합의 대략적인 구조에 대해서 올려보겠습니다.
4. 조합의 적은 타 주택조합
오랜만에 글을 올립니다.
다시 도시 곳곳에 지역주택조합 현수막이 늘어나네요. 안타깝기도 하고, 씁쓸하기도 합니다.
과태료는 하나의 사업장에 한도액이 정해져 있어, 단일 번호로 통일해서 게시되는 것 같네요. 법의 허술한 점을 피해가기 위해서인데...
이렇게 해서라도 조합원 모집을 해야하니, 저도 같은 조합원으로서 복잡한 마음입니다.
지역주택조합에 대해 아직도 잘 모르는 분들이 많아서, 이상한 정보로 현혹하는 경우도 있던데, 진실 왜곡은 오히려 역효과가 날 수도 있다는 것을 아셔야 할 겁니다.
예를 들면, 우리는 일반 분양 할 거다...라는 조합.
원래 일반분양 한다는 건, 그 조합이 100% 성공하지 않았다는 반증입니다. 100% 조합원 모집이 되지 않으니 일반분양을 한다는 거와 같지요.
일반분양은, 조합원 모집과 밀접한 관련이 있습니다.
일반분양을 하기 위해서는, 사업계획승인을 받아야 하고, 이 승인을 받기 위해서는 부동산 소유권 등기 이전이 되어야 합니다.
부동산 소유권을 이전하기 위해서는...돈이 있어야 하고, 이 돈을 마련하기 위해서는...조합원이 낸 돈, 또는 대출이 발생되어야 하는 거네요.
역순으로 설명 드렸는데요,
다시 말해, 조합원이 모집되지 않으면, 은행권에서 대출해 주지 않고, 땅도 못사니.... 일반분양이란 건, 그냥 불가능한 거네요.
앞서도 토지와 조합원이 가장 중요하다고 말씀드렸는데요... 조합원 모집이 되지 않으면, 그냥 모든 진행이 스톱이라고 보시면 됩니다.
결론적으로, 조합원 모집이 되지 않으면, 모든 말들은 그냥 공허한 것이네요. 아파트 구조가 좋니, 입지가 어쩌니, 투자 가치가 좋네....1군 건설사니...아무 의미가 없지요.
그래서 조합은, 조합원 모집에 열을 올릴 수 밖에 없습니다.
갑자기 조합들이 늘어나서, 조합원들이 분산 가입하게 된 것도 현재의 지지부진한 이유 가운데 하나라고 생각합니다.
조합의 가장 큰 적은 조합원이 될 수도 있지만, 다른 조합도 적이 될 수 있다는 것.
조합은 모두가 적이라는 구조로 되어 있다는 것. 이 구조를 어떻게 풀어갈지...
저희 조합은 현재 건축심의를 위한 지질조사중에 있습니다.
다행히 저희는 어느 정도 진행되고 있습니다만, 맘고생이 어떤지 잘 알기에 다른 조합들도 잘 진행되기를 바랍니다.
5. 지역주택조합의 진행 과정
지역주택조합에 가입한 분들은, 나름 공부를 한다고 했겠지만 안쪽까지 들여다 보기는 어려운 점이 많습니다. 그 이유는 복마전이기 때문입니다.
먼저, 간단하게 지역주택조합의 진행 순서를 봅니다.
- 조합원 모집
- 조합설립인가
- 토지매입(및 여신)
- 토지 소유권 등기 이전
- 사업계획승인
- 이주(대책마련 필)
- 착공필증 및 시작
- 완공 및 입주
- 조합 청산
대충 이 정도인데, 보기는 참 간단하죠?
그런데, 현재 우리 지역 대다수 조합이 1번, 또는 2번 단계에 겨우 머무르고 있는 상태이며, 아직 완공된 조합은 없습니다. 보기에는 간단한데, 결과물만 보면 얼마나 어려운 과정인지 감이 오시겠네요.
하나하나가 꽤 많은 설명을 필요로 합니다. 그 설명들을 보시면, 아...지역주택조합이란 정말 어려운 것이구나...하게 되는 거죠. 뭐...아무것도 몰라도 잘 지어지는 곳이 있습니다.
물론 가만히 있다가 아무것도 모른 채 억대의 빚을 안는 경우도 있구요. (빚을 내는 것이 아니라, 강제로 떠안는 겁니다!!!)
먼저, 1번을 보겠습니다.
법에는 "조합원들이 모여 조합을 설립한다" 라고 되어 있습니다. 그런데, 이게 현실적으로 전혀 매칭이 되지 않습니다.
지나가는 누군가가 "우리 같이 아파트 한 번 지어 볼까요?" 라고 한다면... "미쳤냐? 니가 누군데?" 라는 대답이 평범하겠네요.
법적으로는 "도를 믿으세요?" 인 것입니다.
그래서, 누군가가 먼저 조합이 세워질 수 있도록 판을 짭니다. 부지 물색과 타당성 여부, 토지 사전 작업등을 하고 난 뒤, 건설사랑 이야기도 하고 광고도 냅니다. 그 누군가는 당연히 전문 업자인 경우가 많겠지요.
어쨌든 여기까지 잘 된 것 같지만, 벌써 첫번째 갈등의 소지가 만들어집니다.
앞서 판을 짜 놓았다고 했습니다.
그런데 조합원들이 모이고 그들끼리 모임도 가지며, 정보를 나누다 보면 아니, 왜 모든 걸 니들 맘대로 해? 하고 태클을 걸게 됩니다. 어느 순간, 조합원들은 자신들이 ATM 기에 도장 날인기...정도 밖에 되지 않는 것을 깨닫게 됩니다.
당연히 열받은 조합원들은!!! 투명 어쩌고, 공정한 선출 어쩌고 합니다. 네...지역주택조합에 대해 공부해 보시면, 이런 일은 비일비재합니다. 그럼, 판을 짜 놓은 사람들은 이런 사태를 예측하지 못할까요?
No, No, 너무나 잘 알고 있습니다. 그 사람들은 말그대로 전문가입니다. 그래서, 조합원들이 판을 흔들어도 깨어지지 않게 수 많은 장치를 정교하게 만들어 놓은 상태지요.
그들은 준비되어 있고, 조합원 여러분들은 조합이 뭔지도 모른 채 쿠테타를 벌입니다. (일명 조합장 갈이)
모 조합의 사태를 보며, 전 그 결과를 이미 예측할 수 있었습니다.
사실, 판을 짠 사람들은 "기득권"을 주장할 권리가 있습니다. 어느 정도 현실적으로 인정 받는 부분이니, 무조건 열 받을 필요는 없습니다. 또한, 자신의 사욕으로 인해, 고의로 판을 흔드는 경우도 있으니 참고하세요.
판을 짠 사람들은 이러한 문제 때문에 가급적 조합원이 단결되지 못하도록 합니다. 이를 위한 아주 다양한 장치들이 있지만, 민감한 부분이 많아 공개하지는 않겠습니다.
뭐, 그들이 굳이 애를 쓰지 않아도, 사공이 많이 모인 조합원의 모임은 알아서 잘 싸웁니다.
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| 조합원들간의 갈등은 쉽게 일어난다 |
토지주 조합원, 투자 목적 조합원, 실거주 조합원, 다단계 조합원, 욕심 많은 사람, 정의 사회 구현파, 강경파, 온건파, 그 외 여러 이상한 사람들...
목적과 성향이 다른데 목소리만 높으면, 자신은 이길지라도, 전체로는 지는 겁니다.
조합원과 조합원, 조합과 조합원...이런 갈등 구조가 태생부터 있는 것이고, 그 외 건설사, 은행, 용역사 등등...모두가 파이를 뺏어 먹기 위한 갈등 구조인 것이 지역주택조합입니다.
돈만 내면 정해진 날에 입주...라는 일반분양과의 가장 큰 차이점... 늦게 지어져도 누군가는 손해 없이 이익을 볼 수 있는 구조입니다.
글이 너무 길어져서, 2번에 대한 설명은 다음 기회에 다시 하겠습니다.
PS. 저의 글에 도움이 되시는 분들도 계신 것 같아, 저도 기분이 좋네요.
갈등 관계라고 했지만, 서로 윈윈할 수 있도록 하기 위해 이 글을 쓰는 것입니다.
2편에 계속.. 망하는 지역주택조합 피하는 법 (2/2)